Synthese Masterplan Oude Briel – Baasrode

Het Masterplan kiest voor een stapsgewijze herstructurering en opwaardering van het historisch gegroeide bedrijventerrein 'Oude Briel' tot een hoogwaardig, performant en watergebonden regionaal bedrijventerrein met spoor- en wegontsluiting. De verwevenheid van zonevreemde woningen en industrie wordt aangepakt, en de leefbaarheid voor de omgeving wordt gegarandeerd via robuuste groenbuffers.

Hier kan je de link vinden naar het origineel document.

1. Context en Situering van het Plangebied

Het plangebied Oude Briel - Baasrode bevindt zich in de deelgemeente Baasrode (Stad Dendermonde) op de rechteroever van de Schelde, direct grenzend aan de gemeente Buggenhout. Het studiegebied ligt genepen tussen de Schelde in het noorden en de N17 / spoorlijn 52 (Dendermonde-Puurs) in het zuiden.

Historisch gegroeid vanaf de 16e eeuw als overslag- en houthandelknooppunt en vanaf de late 19e eeuw sterk geïndustrialiseerd, vertoont het terrein heden een complexe, versnipperde mengeling van zware bedrijvigheid, logistiek en woonfuncties.

• Stedelijk netwerk: Dendermonde is in het RSV geselecteerd als structuurondersteunend kleinstedelijk gebied. Het bedrijventerrein Briel vervult hierin een regionale economische rol.

• Afbakening kleinstedelijk gebied: De RUP-afbakening legt de nadruk op de kwalitatieve transformatie van Den Briel naar watergebonden bedrijvigheid, zonder uitbreiding van de externe omtrek.

• Natuur & Milieu: De grenzende Zeeschelde en de overliggende Grote Wal (Hamme) zijn aangeduid als Europees Vogel- en Habitatrichtlijngebied (SBZ) en VEN. Tevens spelen overstromingsgebieden uit het geactualiseerde Sigmaplan (Vlassenbroek, Grote Wal) een rol.

2. Belangrijkste Analysegegevens & Knelpunt

A. Terreininventarisatie & Economische Structuur

• Percelen & Kavelgrootte: Het plangebied telt 740 percelen (309 in de gewestplan-industriezone). De gemiddelde kavelgrootte bedraagt 1.544 m² (sterk gefragmenteerd).

• Onbenutte ruimte: Ca. 16% van het totale plangebied (18,28% binnen de industriezone, d.w.z. ca. 7,7 ha) staat leeg of is ongebruikt. Dit biedt aanzienlijke transformatiepotentie.

• Bedrijvenclusters: 6 actieve clusters waaronder ADEC Sport, Bedrijventerrein Steenkaaistraat (DDS), Fabriekstraat (o.a. Salvesen, BAV, Van Praet), Briel (Desbo Brandstoffen, Hulpiau), Oeverstraat (Inve, Lambers-Seghers) en de te saneren Alvat-site (Brownfield).

• Watergebondenheid: Ondanks de strategische ligging aan een CEMT-klasse IV/V vaarweg is de huidige graad van effectieve watergebondenheid laag.

B. Nederzettingsstructuur & Zonevreemde Woningen

Binnen de gewestelijke industriezone bevinden zich maar liefst 136 eengezinswoningen (46% van alle percelen in de industriezone hebben een woonfunctie). De belangrijkste woonclusters liggen langs de Fabriekstraat en de straat Briel. Deze verwevenheid zonder bufferzones leidt tot zware hinderconflicten (geluid, stof, geur, zwaar vrachtverkeer).

C. Mobiliteit & Infrastructuur

• Wegennet: Huidige ontsluiting via de N17 (Mandekensstraat/Provinciale Baan) en lokale wegen (Fabriekstraat, Briel). De vele aansluitingen op korte afstand veroorzaken verkeersonveiligheid en leefbaarheidsproblemen in de woonkernen.

• Spoorweg: Spoorlijn 52 (Dendermonde-Puurs) wordt momenteel enkel toeristisch gebruikt, maar biedt potentieel voor goederenvervoer.

3. Evaluatie van de 5 Toekomstscenario's

In de Masterplanfase werden 5 uiteenlopende ontwikkelingsscenario's opgesteld en getoetst via een SWOT-analyse en maatschappelijk/bestuurlijk draagvlak:

4. Voorkeursvisie: Het Transformatiemodel

Er is gekozen om de industriebestemming te behouden en te versterken, met een geleidelijke transformatie van de bestaande situatie naar een performant watergebonden bedrijventerrein. Om flexibel in te spelen op de realiteit wordt gewerkt met 3 opeenvolgende transformatieniveaus:

1. Minimale Transformatie (Korte Termijn):

• Activering: 2,65 ha bedrijventerrein (0 m² extra watergebonden).

• Ingrepen: Heraanleg van de Briel en Oeverstraat; nieuwe ontsluiting voor ADEC Sport. Zonevreemde woningen blijven voorlopig behouden. Aanleg van eerste leefbaarheidsbuffers langs de spoorweg.

2. Gematigde Transformatie (Middellange Termijn):

• Activering: 10,30 ha bedrijventerrein, waarvan 3,0 ha watergebonden met 75 m nieuwe kade.

• Ingrepen: Verwerving van ca. 50 zonevreemde woningen (o.a. Fabriekstraat). Doorknippen van de Briel en herontsluiting naar de Fabriekstraat. Transformatie van binnen-percelen.

3. Maximale Transformatie (Lange Termijn - Eindtoestand):

• Activering: 20,30 ha bedrijventerrein, waarvan 18,65 ha watergebonden met 600 m nieuwe kades.

• Ingrepen: Volledige verwerving/herverkaveling van ca. 100 zonevreemde woningen. Verlegging van de Fabriekstraat en aanleg van een nieuwe gebiedsontsluitingsweg parallel aan het spoor. Realisatie van een Regionaal Overslagcentrum (15,65 ha, capaciteit 812.000 ton/jaar) net ten westen van de straat Briel.

Afstemming met de N17 en Leefbaarheid

• Streefbeeld N17: Voorkeur gaat uit naar het verleggen van de N17 ten noorden van het spoor vanaf de Fabriekstraat richting Hoogveld, gecombineerd met een parallelle ventweg voor het bedrijventerrein.

• Leefbaarheidsbuffer: Tussen het bedrijventerrein en de woonstrip langs de N17 wordt een continue geluids- en groenbuffer gerealiseerd (bij voorkeur een bufferwand/wal op de spoorwegberm of perceelsgrenzen).

• Alvat-site (Buggenhout): Sanering als Brownfield met herbestemming naar woon-/recreatief functieaanbod, eventueel inzetbaar voor de herhuisvesting van geherlokaliseerde bewoners uit de Fabriekstraat.

5. Actieplan & Realisatiestrategie

Aangezien herstructurering via grootschalige onteigening financieel onrendabel is, berust het uitgangspunt op een organische opwaardering. Door de kwaliteitsverbetering van het terrein stijgt de aantrekkingskracht voor private/publieke ontwikkelaars om stelselmatig woningen op te kopen.

Op basis van een analyse van het plangebied kunnen de volgende knelpunten worden onderscheiden:

•  Versnipperde eigendomsstructuur bemoeilijkt grootschalige ingrepen

•  De opsplitsing van de voormalige Nestlé-site in 13 verschillende loten

•  De talrijke zonevreemde woningen in het projectgebied

•  Versnipperde layout van het terrein (Fabriesstraat doorkruist gebied, zonevreemde

• woningen, villa's met grote tuinen)

•  Gebrek aan buffering tussen industrie en wonen

•  Vervuiling van de ALVAT-site

•  Ligging aan de overzijde van een natuurgebied, habitatgebied en vogelrichtlijngebied

•  Getijdenwerking van de Schelde (tot 3.60m ter hoogte van Baasrode)

•  Moeilijke ontsluiting naar het hogere wegennet

•  Verouderd bedrijventerrein, onaantrekkelijke aanblik

•  Lage beeldkwaliteit van de recentere fabrieksgebouwen

•  Ontsluiting van het bedrijventerrein vanaf de N17: onoverzichtelijke toegangen

•  Ruimtelijke leesbaarheid van het studiegebied ontbreekt

•  Woonstraten in het projectgebied zijn tevens toegangswegen naar de bedrijven

• (vrachtverkeer)

•  Reactiveren spoorlijn zeer moeilijk

•  Aanwezigheid van een kerkhof

•  Vorm van het bedrijventerrein (beperkte breedte)

•  Gebrekkige en soms ontbrekende kaai-infrastructuur

•  Negatief imago

•  Het recreatief fiets- en voetgagersverkeer moet door het bedrijventerrein

•  Bedrijventerrein moeilijk te vinden

•  Bedrijventerrein volledig ingebouwd waardoor uitbreiding zeer moeilijk is

•  Woningen niet gebufferd t.o.v. industrie